今日头条中坤广场砸90亿 业内称该项目地段存“硬伤”

　　今日头条砸90亿在中坤广场 为何互联网大佬们都迷情知春路？

　　前脚京东花了27亿收购了知春路上的翠宫饭店，后脚今日头条就砸了90亿在三环内的中坤广场，互联网新贵们大有集聚中关村，迷情知春路之势。

　　15日晚间，今日头条母公司字节跳动被曝出花90亿收购了北京大钟寺中坤广场，业内普遍认为，这笔收购的性质和前几日京东收购同样位于中关村商圈的翠宫饭店类似，即字节跳动承债收购，买来自用。不过，字节跳动表示不予置评。

　　对于今日头条花费90亿收购中坤广场，数名业内人士均表示今日头条的这次选址较为合理。三环内，体量大，总部办公，将分散在各个写字楼里的员工集聚在一起，对于光是广告销售人员就2万，审核编辑超1万的劳动密集型公司字节跳动而言，这几乎是最妥帖的选择了。

　　随着字节跳动业务扩张的扩张，新增的办公人员不得不分散在知春路沿线各个写字楼里。其实，从两年前开始，地产圈就收到了今日头条购置大型总部的需求。据悉一年前，今日头条就接洽过北京的一些大体量园区，相关负责人透露，今日头条此前想一口气买下20万方的物业，但受限北京产业地产2018禁售新政未能成功。

　　先天“硬伤” 命运多舛的中坤广场

　　北京大钟寺中坤广场，是作为开发商的黄怒波，在商业地产上的第一次大手笔尝试，花费40亿元。是北京三环内最后一个新建的，也是最大的城市综合体项目，更是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。

　　但其从2004年年底开工起就命途多舛。

　　公开资料显示，本预计2006年全部建成的中坤集团，曾高调宣布2007年1月开始租赁，2007年年底入驻。但是在之后的4年时间里，项目几度停滞，悄无声息。

　　《华夏时报》采访黄怒波时，他曾经这样描述中坤广场的建设进度：“大钟寺项目前期拆迁3000多户就用了两年时间，期间的SARS让所有的民工不得不回家等待，奥运会前夕提前一年什么也干不了，好不容易进入2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱，此后60年大庆，施工又得停滞。”

　　但对黄怒波来说，项目经营方向的变化、资金困扰以及其他外在因素造成的运营困难，都还只是一种“不足虑”的表象。

　　“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增，但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了，40多万平方米的体量，总价值超过几百个亿，这本身是一种收益。”黄怒波曾向记者表示。

　　但信心满满的黄怒波挡不住中坤广场的没落，即使在投入使用之后，中坤广场也因为后续经营不善的问题而麻烦不断。

　　“中坤广场一开始在投资定位与选址评估上就存在严重的专业问题，以致于在不合适的地方建了一个大型项目，存在盲目性。”北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全表示。

　　从地理位置上，中坤广场虽然位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点，看似处于黄金地段，但实则处于上述三大商圈的边缘化中，这导致项目处在一个非常尴尬的境地，从而带来一系列问题，如目标客群与市场定位问题、业态组合与业态定位问题、物业体量与运营模式问题等关乎生存的核心问题。

　　伟城顾问公司CEO徐伟成亦表示，中坤广场在其地段上存在“硬伤”。主要原因是，大钟寺北三环为快速干线，商业如果没有地铁直接内部通道，也有较大影响，理论上并不适合运营商业零售。而在消费人群上，当时北三环、北二环的客群，大多去君太、中友百货购物。

　　西直门凯德mall也吸引了不少主力消费者。而当时北三环在商业业态上，比较适合专业市场项目。这意味着，中坤集团并未做好相关的区域调研工作。“中坤广场有40万平方米体量，是无法吸纳足够多的人群的。”徐伟成还指出，在设计上，中坤广场外形看似很美，但内部动线则较为粗糙，跟新光天地、东方广场和西单大悦城不是同一等级。

　　针对中坤广场的逐渐没落，中坤也在不断尝试转型。虽然在2012年期间，中坤广场进行业态调整，跟随潮流增加了儿童业态的比例，在其C座二层内，集中了早教、摄影、娱乐和儿童用品等几十家专攻儿童消费的商家。然而，也并未改变中坤广场的命运。

　　据了解，2013年下半年，中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼，却遭到小业主集体抵制。不过，由于中坤方面持有该项目大部分产权，坚持了项目的变更。

　　就是这个商场改写字楼的举动，对整个项目的运营造成了很大的割裂。

　　“这一项目从开业之初的招商就历时已久，到后期进行不断的洗牌重组，但最终并没能够达到预定的目标和预期的经营效果。不但没能造就新商圈，也让自己成了‘先烈’。”鲁炳全说。

　　据相关报道称，从2018年初开始，位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等商家开始纷纷撤出，中坤广场一度处于人去楼空的状态。

　　不过，经过近一年工作，中坤广场逐步统一产投方、债权方、被重组方的需求，2019年1月18日，中坤广场得以成功重组。据媒体报道，中坤广场重组是北京市海淀区人民政府和东方资产管理股份有限公司双方战略合作的第一个项目，也是全国首例由政府、产投方、资金方、产权方、各债权债务方作为优势互补的多单元主体聚合。

　　张一鸣：年轻人不要住在城乡结合部

　　选址、扩容一直都是今日头条的刚需，那么为什么会选择位于大钟寺的中坤广场呢？

　　北京大钟寺的中坤大钟寺广场位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点，南望西直门，北邻三环路，西北接壤中关村，东北毗邻亚奥商圈。

　　地段，从以往的表态看，今日头条创始人张一鸣是地段论的坚实拥护者。早在2016年搬入知春里附近的中航大厦时，张一鸣就通过一封内部信呼吁员工不要住在城乡结合部：

　　“提醒一下，大家应该重点晒位置啊：我们是少有的在帝都中心知春路的公司哈。毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……这是“北”三环，不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司。

　　想起我大学毕业的时候，和父母说我要离开天津去北京工作啦。但当我第一次从西直门上了13号线经过广袤的城乡结合部开往上地回龙观的时候，心情非常低落，几乎赶上了上大学报道那天在天津站下车的时候。后来我就果断搬到了这附近的双榆树（话说附近真的不错）。另外，我一直认为年轻人工作生活应该住在城市中心，哪怕房子小一点（应该多出去活动啊），在市区有更多的活动和交流，下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁。年纪轻轻不要着急在郊区，尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居，买了房我其实也建议搬到市区来。”

　　互联网大佬齐聚知春路

　　2月11日，京东集团通过旗下公司京东尚科花费27亿买下了海淀区知春路的翠宫饭店。巧合的是，京东尚科注册地正在这栋楼的8层。有网友调侃，这是典型的“租客”收购了“房东”。 总部在亦庄的京东，为何要在海淀买栋楼？京东官方有两个回应版本，指向同一个目的：人才。 京东副总裁宋旸在社交媒体称，“不是开酒店，也不是为了开发布会，就是用做办公场地，目前在北辰的部分研发兄弟会搬过去，在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才，各路大牛欢迎踊跃投简历！” 另一个京东集团的回应称，收购翠宫饭店基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间。 也就是说，翠宫饭店将成为京东在海淀的重要科研、办公场所。

　　相较于亦庄的京东总部，翠宫饭店位于海淀区，在北三环与北四环之间，靠近中关村，周围高校、科技企业众多，在地理位置、区位上优势更明显。 海淀区，是中国科技创新的高地。 2018年，海淀区平均每天诞生50家科技企业，国家级高新技术企业总数历史性突破1万家；独角兽企业达40家，仅次于硅谷地区，占全国超过两成。 翠宫饭店见证了中关村第一波创业潮的涌起。小米的雷军、暴风的冯鑫、360的周鸿祎都曾在此留下过一段创业日子。这里也是不少科技创新企业举行发布会的地点。

　　随着今日头条买下中坤广场，京东买下翠宫饭店，海淀知春路上聚齐了京东、今日头条与腾讯三家互联网巨头公司。

　　综合投中网、虎嗅、新京报、国事直通车等