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产业地产新常态: 从开发商到运营商

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2015-01-21 04:48:44 来源:南方报网—南方日报 

  里水镇街及周边中小企业各自为营寻求企业服务的时代即将过去。1月17日,“宇能国际中心服务联盟”正式成立,包括广东亚太创新经济研究院、南北物流、佛山网商协会、正念律师事务、上德广告、智勤会计培训中心等在内的首批17家企业抱团打造虚拟平台,为进驻宇能国际的企业提供“一条龙”服务。

  宇能国际成里水首个产业载体项目,其整合第三方资源服务企业的开发运营模式,却仅是佛山产业地产的一个缩影。据不完全统计,佛山在建的产业地产项目已经不少于20个,主要集中在禅城、顺德和南海等区域,多数会以地方旧有产业为依托。

  助推制造城市向服务型城市转变

  产业地产的发展可追溯到数年前的天安数码城以及瀚天科技城,得到产业载体带来的经济效益后,政府和房地产开发企业持续联动,产业地产在佛山发展迅速,成为佛山楼市的重要一部分,数量渐长,其中禅城的张槎、南庄和南海平洲、顺德的北滘较为集中。

  为进驻企业代办企业、事业单位财务审计、验资、清算;财会人员专业培训、代理纳税申报、技术经济咨询,审查项目投资估算……在刚成立的宇能国际中心服务联盟的资料中,详细地介绍了每个联盟企业的职责。

  与一般商业地产不同,开发商除前期硬件建设外,还要承担招商、运营等众多后期的角色,因此项目定位和用途规划显得尤为重要。在制造业大市佛山,诸多产业园的规划和定位往往围绕制造业做文章。例如佛山城北首个专业市场升级改造龙头项目—华南金谷即是依托原有五金产业而打造成的国际交易平台,广东工业设计城同样是依托于顺德强大的制造产业基础,如家电、家具等产业。

  “产业地产越来越多出现,是佛山在升级改造过程之中不可避免出现的一种房地产模式,是制造业城市转向服务型城市过程中的一种新型状态。”合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林认为,通过政府的积极推动和引进外资,这一类项目在今后还会有长远的发展。

  投资客青睐促产业地产再发展

  “以××产业为依托,集产学研休闲娱乐于一体的企业总部,年回报率超过8%……”近年来,类似的宣传广告在佛山比比皆是。与之相对应的,是投资者对于产业地产的热情:上周六,宇能国际营销中心开放,当天便有45台客户进行了诚意登记;去年底广佛智城商铺开盘遭热抢,两天销量过亿元,并多次加推。

  投资者的认同进一步刺激了佛山产业地产的兴起,慧聪家电城、华夏中央广场、广佛智城、乐趣荟、宇能国际、金盈绿岛国际中心等项目陆续推向市场,在成为产业转型升级或创业乐土之前,成为投资者的关注焦点。

  放眼全国,诸如万达、绿地大型房企也开始高调进军产业地产,除了传统房企,海尔地产也打着产业扩张的旗号,在全国各地大举建造自己的工业产业园,去年中海尔集团便在佛山三水工业园拿地建厂。

  曹绍林表示,产业地产一般有政府合作背景,政商合作得比较紧密,因此在政策的支持上有优势。而且,目前佛山处于产业升级和转型的高速发展期,所以未来还会有更多相关的规划和项目,“产业地产项目是根据政府的未来规划和发展需求而招商引资的,有一定的市场指引性。”

  对话

  丁 力 广东省社会科学院研究员

  韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理、广州知名房地产专家

  邰 顺 佛山宇能创富投资有限公司常务副总经理

  产业地产在佛山将呈现怎样的发展趋势?未来是购买写字楼多还是租赁写字楼多?开发商变身服务运营商如何才能实现科学持续发展?看专家如何解答。

  Q:从南海桂城的天安数码城、瀚天科技城到大沥的广佛智城、南庄的绿岛国际中心、里水的宇能国际,杏坛的智富园,越来越多的开发商进驻镇街开发产业载体项目,产业载体镇街化是该类地产开发的趋势吗?影响这种趋势的原因有哪些?

  韩世同:产业地产从中心城区向镇街发展,一个重要的原因是镇街地价相对较低,且与住宅或商业地产相比,工业用地的转让限制条件较多,做产业载体项目既能对当地制造企业的转型升级起到推动作用,也能为开发商的后期运营提供更大的空间。

  邰顺:在制造业转型升级,新型产业兴起的大背景下,中小型企业的发展更值得关注,镇街是该类企业的聚集地,存在巨大的产业载体服务需求,是吸引开发商进驻镇街的因素之一。

  Q:与住宅地产专注产品设计不同,越来越多的产业载体在“卖产品”的同时,更倾向于为进驻的企业提供综合服务,帮助企业做强做大,从地产开发到平台建设,企业转变角色需要攻克哪些难关?又如何能持续?

  邰顺:宇能国际的服务宗旨是让企业一进驻就跨越服务门槛,要做到这一点,需要开发商有足够强大的资源整合的能力,其中包括政府政策支持、民间智力输入、业务机构合作等方面,目前我们已经搭建起“宇能国际服务联盟”,整合律师、税务保险、银行、物流等等行业资源,在企业未进驻前先搭好服务平台。

  丁力:开发商或者说运营商要做到持续为企业进行服务,要懂得嫁接外来的智慧,很多产业载体选择免费为社会机构提供办公场地,吸引其落户,建立起为项目服务的“智库”,源源不断的社会资源输入,既有助于产业载体的科学发展,对于进驻企业而言也更具吸引力。

  Q:近年来兴起的产业项目中,有慧聪家电城、广佛智城、瀚天科技城、新媒体产业园等定位明确的较为单一的行业服务的项目,也有如宇能国际、绿岛国际中心等综合性较强的项目,您认为决定一个项目定位的因素有哪些?

  韩世同:决定产业载体定位的关键因素是所在区域的产业分布情况,如顺德的家电、电商,南庄的陶瓷等都有明显的行业优势,当地庞大的企业群便是产业载体的目标客户,做电商城、家电城、陶瓷城等更容易招商,但宇能国际所处的里水镇街,缺乏支柱型产业,如自我定位太狭窄反而会影响招商。

  Q:从政府主导招商到企业自主招商,最大的区别在哪?从产业载体良性发展的角度出发,租赁办公场地与销售写字楼,哪个更科学?

  丁力:借助政府的力量吸引企业进驻是较为有效的方法,但开发商应该具备自我招商的能力,运营产业载体的人更能够从全局出发,有针对性地招进会对载体发展起到促进作用的企业。

  韩世同:产业载体项目开发商不是单一的开发企业,它扮演的角色更像是运营商,提供进驻企业发展各个阶段所需要的服务,出于资金回笼的压力会推售部分的产品,但是个人认为开发商持有的产业越多越有发挥的空间,更能持续发展。

  南方日报记者 陈文娜 南盼

(责任编辑:HN666)

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